Décret tertiaire : obligations, échéances, OPERAT et sanctions

Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit décret tertiaire ou dispositif Éco Énergie Tertiaire, impose une réduction de la consommation d'énergie finale des bâtiments hébergeant des activités tertiaires.

Deux méthodes coexistent, au choix de l'assujetti :

• En valeur relative (Crelat) — réduire de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence pleine et représentative, choisie entre 2010 et 2022 (la fenêtre initiale 2010-2019 a été élargie).
• En valeur absolue (Cabs) — atteindre un seuil de consommation exprimé en kWh/m²/an, fixé par arrêté selon la catégorie d'activité et la zone climatique.

Le choix n'est pas anodin : sur un bâtiment déjà performant, la valeur absolue est souvent plus atteignable que 40 % de réduction supplémentaire.

Sont assujettis les propriétaires et les preneurs à bail des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments d'une même unité foncière hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée d'au moins 1 000 m².

Trois pièges reviennent systématiquement :

• Les sites mixtes. Seule la part tertiaire compte, mais elle se cumule à l'échelle de l'unité foncière — un site industriel avec bureaux peut être assujetti sans que personne ne l'ait anticipé.
• Le partage propriétaire / preneur. L'obligation est partagée : elle se répartit selon les responsabilités respectives, ce qui doit être tranché dans le bail. Un bail muet est une source de contentieux.
• Le franchissement de seuil. Une surface qui passe au-dessus de 1 000 m² en cours d'exploitation fait entrer le bâtiment dans le dispositif.

L'échéance de 2030 n'est pas la première : le dispositif est déclaratif et annuel.

• Chaque année, avant le 30 septembre, l'assujetti déclare sur la plateforme OPERAT ses consommations de l'année civile précédente.
• L'année de référence doit être déclarée et justifiée ; elle conditionne tout le calcul en valeur relative.
• Les objectifs 2030, 2040 et 2050 se vérifient sur les consommations déclarées, ajustées du climat.

Autrement dit : le risque n'est pas dans dix ans, il est à chaque exercice. Un assujetti qui ne déclare pas est en défaut immédiatement, indépendamment de sa performance énergétique réelle.

La procédure est graduée, mais elle est réelle.

1. Mise en demeure de transmettre les données ou de produire un plan d'actions, avec un délai de trois mois.
2. Si la mise en demeure reste sans effet : publication nominative sur un site des services de l'État — le mécanisme dit de name and shame.
3. Amende administrative plafonnée à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, par bâtiment et par manquement.

Le coût direct n'est pas le sujet principal. Le vrai risque est ailleurs : publication nominative opposable dans un appel d'offres, mise en cause au titre du bail commercial, décote à l'expertise d'un actif dont la trajectoire n'est pas documentée, et refus de financement vert.

OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) est la plateforme opérée par l'ADEME sur laquelle se fait la déclaration annuelle.

Ce qui s'y déclare : le périmètre des entités fonctionnelles assujetties, les surfaces, les catégories d'activité, les consommations par énergie, l'année de référence et les éventuelles demandes de modulation.

Ce qui fait échouer les dossiers, en pratique : un découpage des entités fonctionnelles fait à la va-vite, une année de référence non justifiable, et l'absence de traçabilité des hypothèses d'une année sur l'autre.

Le décret BACS (n° 2020-887 du 20 juillet 2020, renforcé par le décret n° 2023-259 du 7 avril 2023) est une obligation distincte : il impose d'équiper les bâtiments tertiaires de systèmes d'automatisation et de contrôle, là où le décret tertiaire impose d'atteindre un résultat.

Échéances applicables :

• systèmes de chauffage ou de climatisation de puissance nominale supérieure à 290 kW : obligation en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ;
• puissance comprise entre 70 et 290 kW : échéance reportée au 1ᵉʳ janvier 2030 par le décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 (elle était fixée au 1ᵉʳ janvier 2027).

Ce report allège le calendrier, il ne supprime pas l'obligation — ni l'inspection périodique associée. Et une GTB installée ne vaut pas conformité : c'est la classe de régulation effective qui est évaluée.

Sensia Conformité outille exactement ce parcours :

• construction du référentiel patrimonial et découpage des entités fonctionnelles assujetties ;
• calcul de la trajectoire en valeur relative et absolue, avec ajustement climatique ;
• audit BACS automatisé : classe de régulation constatée, écart, non-conformités ;
• audit énergétique au cadre EN 16247 et calculateur de temps de retour pour les demandes de modulation ;
• préparation des données de déclaration OPERAT et rapports de conformité à l'échelle du portefeuille.

Le dépôt sur OPERAT reste votre acte : nous produisons le dossier, vous le déposez.

Un POC à 1 200 € sur un site de moins de 2 500 m² permet de mesurer l'écart réel avant de s'engager.

• Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 (dispositif Éco Énergie Tertiaire) — Légifrance
• Décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 et décret n° 2023-259 du 7 avril 2023 (BACS) — Légifrance
• Décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 (report des échéances BACS, thermostats et calorifugeage) — Légifrance
• Plateforme OPERAT — ADEME

Cette page est un guide de vulgarisation, pas un avis juridique. En cas de doute sur votre assujettissement ou sur une demande de modulation, faites valider votre analyse.